◎  文 / 克而瑞研究中心

要点温雅

多地代建制估计政策完善优化，利好政府代建步调化

南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地政府投资表情代建制惩办认识出台，政策愈加完善优化。南阳市补助国有功能类公司作念大作念强，为经济社会高质料发展阐扬关节作用，2024年1月4日庄重发布对于印发《南阳市政府投资表情代建制惩办认识（试行）》的见告。

策略协调成为代建发展趋势，加速资源整合、业务拓展

旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发惩办、腾云现代惩办等多家代建企业纠合伸开“资源型”协调，协调对象包括房企、城投公司以及地点政府。旭辉建管接踵与北京住总、浙江海宁经济开发区、华远地产(600743)、大连德泰等达成策略协调。此外，2023年11月中国房地产业协会代建分会成立，将推动行业里面自律，嫁接更多产业资源，助力代建企业快速发展。

构建生态平台、探索分享贸易模式，赋能高质料发展

绿城惩办与华夏建业四肢代建行业两家龙头企业，领先拥抱平台化发展，探索贸易模式升级之路。华夏建业继2022年城市合股东说念主轨制得胜落地，2023年9月24日又推出全新代建C平台，绿城惩办划分于2023年7月、11月发布“M登山模子”和“百川缱绻”，打造代建全生命周期、全方向做事的生态平台。

代建赛说念连续扩容，不休加强品牌建设与扩充

2023年代建赛说念连续扩容，上坤地产庄重开辟共建惩办新赛说念，滨江集团(002244)重启代建航说念，此外原世茂本质总裁吕翼成立了灿艳惩办。现在已有跨越60家房企加入赛说念，并成立故意的平台公司，其中30余家企业竖立了独有代建微信公众号、甚而还有了落寞微信视频号，打造专属代建品牌，市集竞争越来猛烈。

表情纾困不时激动，南京灿艳云探索“共建”模式保委用

2023年9月29日-10月2日，南京灿艳云著首批509套住宅纠合委用完成，委用期巧合双节假期，到访业主委用率高达90%。该表情在各方的共同英勇下探索出一条“共建”保委用的新路，顺利周转。

要点区域2023年全年累计代建表情数超2022年50%

左证监测，2023年全年累计中标代建表情达357个，2021年和2022年划分为140个和238个，超2022年50%。表情主要纠合在长三角，其次是珠三角，长三角代建表情数占比52.9%；珠三角占比20.2%，统统占比跨越7成。

01

行业政策

多地出台代建惩办认识

“三大工程”带动政府代建需求

1、南阳、漯河、深圳宝安区等地代建惩办认识出台

2023年四季度以来，包括南阳市、漯河市、深圳市宝安区等地政府投资表情代建制惩办认识出台，政策愈加完善优化，要点步调内容纠合在代建表情投资范围、表情类型、代建费计取等方面。

以南阳市为例，2023年11月3日，市委布告朱是西主理召开市委深改委会议暨财经委第十八次会议。会议研究了《南阳市政府投资建设表情代建制惩办认识》，指出要谨慎学习鉴戒先进地区的得胜辅导，正当合规、照章依规激动政府投资建设表情代建制，补助国有功能类公司作念大作念强，为经济社会高质料发展阐扬关节作用。

“粗野主义”这保名称最初是由英国的一对第三代建筑师，史密森夫妇（A.&P.Smithson，前者生于1928，后生于1923）于1954年提出的。

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2024年1月4日，南阳市东说念主民政府庄重发布对于印发《南阳市政府投资表情代建制惩办认识（试行）》的见告。《认识》中的政府投资表情，是指讹诈财政性资金进行建设且总投资3000万元及以上的固定金钱投资表情。应当实行代建制的表情，主要包含党政机关、奇迹单元、社会团体等办公、业务用房及估计才略；科技、训导、文化、体育、卫生、民政等社会奇迹方面的建设表情；市政公用、园林绿化等城市基础才略；地点政府细则的其他实行代建制的表情；触及国度安全、国度巧妙、鸠集信息平台以及政府有特别条款的表情，左证具体情况按照国度估计法律法限定程办理。

据不透彻统计，2023年福建省、河北省、三亚市、厦门市、沧州市、漯河市、南阳市、深圳市宝安区等多地均出台或改进了代建惩办轨制，章程在一定投资金额以上的政府表情，均须收受招标等方法遴荐专科化的表情惩办单元负责表情实施惩办，以更好步调政府投资惩办、提高投资效益。跟着代建轨制的不休扩充，地点政府投资表情代建将愈加步调化，故意于提高政府投资效益。

2、“三大工程”建设进一步带动政府代建增量需求

2023年12月11日-12日，中央经济责任会议召开，会议强调加速激动保险性住房建设、“平急两用”寰球基础才略建设、城中村转换等“三大工程”。中央已屡次说起“三大工程”建设，四肢落实房地产发展新模式的迫切捏手，明天也将是各地政府的责任要点。面前，多地仍是建议估计认识和计划、制定实施决策，不时推动任务落地。据统计，为止2023年年底，已有16个城市公布城中村转换范围缱绻，展望触及约87.4万户住户。

2023年10月24日，广州市计划委员会会议审议通过了《广州市城市更新专项计划（2021-2035年）》《广州市城中村转换专项计划（2021-2035年）》。《专项计划》建议，至2025年累计激动城市更新约130平淡公里（含城中村转换70平淡公里），至2035年累计激动城市更新约300平淡公里（含城中村转换155平淡公里），通过微转换、搀杂转换、全面转换多种方法并举，推动低效存量地盘的周转再讹诈。并明确至2035年拟激动的旧墟落旧城镇全面转换与搀杂转换表情291个，其中，旧墟落全面转换表情252个（含城中村表情150个）、旧墟落搀杂转换表情24个（含城中村表情15个）。

2023年10月25日，山东省东说念主民政府发布对于印发《山东省城市更新行动实施决策》的见告。《决策》建议在济南、青岛等市稳步激动城中村转换和计划建设保险性住房责任。

“三大工程”建设的激动，例必将带动估计表情代建需求的加多，异常是保险房和城市更新将是政府代建的主要内容。

02

地盘成交

城投拿地不时发力，代建需求开释可期

城投平台仍是拿田主力之一，城投代建需求开释可期。自2021年以来，城投平台纠合现身地盘市集撑起大梁，拿地数目连居高位。2023年，房企流动性斥地有限，拿地纠合在央国企，城投平台的势力仍蹂躏小觑。尽管受托底拿地监管及部分城投本人投资承压的影响，合座拿地力度有所放缓，但三、四季度的推崇仍旧可不雅，四季度拿地占比达到61%。

这两年城投平台投资积蓄了相等的地盘金钱，但受限于自身开发才气及债务压力，开工率不尽如东说念主意，明天这些表情的入市主要照旧要依靠代建，这亦然城投平台减压、活血的故意门道。不错预期，城投代建将是市集迫切赛说念之一。

03

企业瞻念察

策略协调成为代建发展趋势

不时激动品牌建设与扩充

1、策略协调助力代建企业加速资源整合、范围拓展

跟着代建行业发展，为加速范围彭胀、遣散资源分享和上风互补，策略协调成为代建企业发展一大趋势。2023年，旭辉建管、蓝城集团、蓝绿双城、金科开发惩办、腾云现代惩办等多家代建企业纠合伸开“资源型”协调，协调对象包括房企、城投公司以及地点政府。

旭辉建管接踵与北京住总、浙江海宁经济开发区、华远地产、大连德泰等达成策略协调。2023年12月1日，旭辉建管与浙江海宁经济开发区两边高层诱骗伸开深度闲谈交流并坚定策略协调契约，本着对等互利、共同发展、协调共赢的原则，树立面向明天的全面策略协调相关，明天将充分会通两边各自上风，拟在海宁经济开发区开展代建前策定位接洽、品牌资源导入、代建代运营等估计规模的潜入犀利协调。2023年12月14日，旭辉建管又与大连德泰坚定策略协调框架契约，这次策略协调的达成，将充分阐扬大连德泰的资源上风与旭辉建管的惩办上风，共同激动潜在优质表情的代建惩办等估计责任，为旭辉建管带来愈加精深的发展空间和更多的协调契机。截止2023年底，旭辉建管累计在管表情已打破100个，漫衍在寰宇40余个要点城市，其中政府国企的代建占比跨越50%；年度新增表情打破50个，新增签约范围打破980万方。

2023年11月22日-23日，第十四届中国房地产科学发展论坛在杭州举办，论坛上，中国房地产业协会代建分会庄重成立，将推动行业里面自律，嫁接更多产业资源，助力代建企业快速发展。

2、构建生态平台、探索分享贸易模式，赋能高质料发展

绿城惩办与华夏建业四肢代建行业两家龙头企业，领先拥抱平台化发展，探索贸易模式升级之路。

华夏建业继2022年城市合股东说念主轨制得胜落地，又推出全新代建C平台，不休探索翻新贸易模式。2022年12月，华夏建业成立城市合股东说念主理事会，通过信用和融资时间，为成员企业买通表情库、资金库，嫁接资源，整合两边资源，遣散利益分享，该模式在新型样拓展方面仍是赢得一定收效。2023年9月24日，华夏建业庄重发布全新的代建相信体系——华夏建业代建C平台，包含相信、连续、利他三大内涵，是华夏建业面临明天市集，构建的新模式和新逻辑。2023年10月21日华夏建业举办28个表情纠合签约典礼，其中代建表情签约25个，代建C平台策略契约表情签约3个。2023年12月16日，华夏建业代建C平台五大具化平台之一—供应链赋能平台庄重上线，旨在为各样供应商提供居品展示、企业招采公告查勘、居品协调洽谈等新渠说念，连续优质建筑施工总包、建材、门窗等招采企业，保险供应商协调可不时、资金顺利回款。为止2023年12月底，供应链赋能平台已眩惑步阳集团有限公司、廊坊立邦涂料有限公司、福建省冠林科技有限公司、上海良信电器(002706)股份有限公司、上海尤安建筑想象股份有限公司等共计百家优质供应商入库，现在各样供应商还在不时征纠合。

绿城惩办接连发布“M登山模子”以及“百川缱绻”，西安专门做市场调研的公司打造代建全生命周期、全方向做事的生态平台。2023年7月10日，绿城惩办发布首个代建行业B端做事指南“M登山模子”。“M登山模子”分为两部分，一部分步调历程节点，一部分为问题合辑，匡助两边在协调过程镌汰领悟偏差。与“M登山模子”同步推出的，还有一个名为“绿城M”的app，以数字化、游戏化的方法，让代建做事的全过程愈加具象、可感。2023年11月，为进一步推动代建业务的寰宇化发展，强化要点城市的深耕与布局，加大属地深耕型优秀东说念主才及团队引进，绿城惩办发布“百川缱绻”，针对寰宇各要点城市以多元协调模式全面引进城市合股东说念主。“百川缱绻”的引进对象主要为寰宇各要点城市的属地优秀房企区域/城市/多表情负责东说念主或投拓负责东说念主。协调模式主要包含优秀东说念主才引进方法入职协调、代建分享平台方法业务协调和向绿城惩办引荐代建表情三种模式。为止2023年12月31日，绿城惩办新拓代建表情的合约总建筑面积达3528万平淡米，较上年同期增长约25.0%；新拓代建表情代建费约103.7亿元，较上年同期增长约20.5%。

3、代建赛说念连续扩容，加强品牌扩充普及市集影响力

在代建高涨不时延迟下，2023年赛说念连续扩容，上坤地产庄重开辟共建惩办新赛说念，滨江集团也告示重启代建航说念。此外，2023月7月28日，原世茂本质总裁吕翼成立深圳灿艳建设惩办集团有限公司，主营业务包括企业惩办、企业惩办接洽、工程惩办做事；信息接洽做事（不含许可类信息接洽做事）、市集营销规划等。2023月12月1日，吕翼又完成对上海世茂建设惩办有限公司（即原世茂惩办）的股权收购。上海世茂建设惩办有限公司由深圳灿艳建设惩办有限公司持股80％、深圳灿艳定约企业惩办有限公司持股20％，“灿艳惩办”品牌内容上是原世茂惩办下的代建团队。

现在已有跨越60家房企加入赛说念，并成立故意的平台公司，市集竞争越来猛烈。与此同期，代建企业也越来越提防代建品牌的建设与扩充，30余家企业竖立了独有代建微信公众号、甚而还有了落寞微信视频号，以提高品牌影响力和市集份额。

04

要点表情

纾困不时激动

南京灿艳云探索“共建”模式保委用

1、南京灿艳云著首批509套住宅纠合完成委用

2023年9月29日-10月2日，南京灿艳云著首批509套住宅纠合委用完成，委用期巧合双节假期，到访业主委用率高达90%。2020年7月苏宁置业拿下栖霞区NO.2020G24地块，与世茂联合开发，打造南京苏宁世茂灿艳云著表情。2021年1月该表情首开，成为区域内首个摇号楼盘，居品热销。但而后，因两大股东出现资金问题，灿艳云著表情堕入停滞，并于2022年先后将表情公司股权出售。

由于表情已停滞200多天，且存在表情公司资信不及、部分背负主体存在验收配合度等问题，重复房地产市集下行等成分影响，灿艳云著的复工复产费劲重重。在属地政府和主要债权东说念主等各方的补助下，共建各方达成共鸣：整个资源优先保险已售住宅的建设和委用。2023年2月启动，参建单元按照条款履行施工合同商定复工复产，拨付工程款闭塞运行，并与原股东其他表情作念好风险禁绝。接头到表情开发体量较大，2023年7月引入蓝绿双城，成立了蓝绿恒睿惩办平台，并引入杭派品性考究化惩办体系，以品性委用为颐养认识，强化快节拍落地本质、高频次政府疏通，迟缓再行树立了表情新面庞，遣散9月26日完成齐备备案手续。

值得一提的是，从板块热盘到停工，而后又资格了表情转手、展期委用、业主维权等波折后，灿艳云著最终在各方的共同英勇下探索出一条“共建”保委用的新路。与过往的代建模式不同，“共建”强调风险共担和后果分享。由于灿艳云著是大型概述表情，还有配建贸易，整个这个词表情建设仍然任重说念远。

2、中国五矿与蓝绿双城共助南充天外之城焕新重启

2023年11月23日，“与南充共好意思好”蓝绿双城&中国五矿——天外之城焕新发布会启幕。该表情巧合复工复产，焕新重启，离不开中国五矿的资金保险及蓝绿双城的专科运营计划。2020年7月蓝光发展(600466)与逸城置业联合拿下清泉坝片区的C-1-2块地，打造天外之城表情。四肢清泉坝仅存的一宗住宅用地，该表情从拿地起就备受把稳。入市后，优厚的地舆位置以及硬核的居品更是让表情一跃成为高端住宅的代表。

2021年7月，蓝光发展深陷债务危急、不胜负重，将天外之城表情股权全数转让，由中国五矿接盘成为新的大股东。但而后，表情进展并不顺利，堕入千里寂。直到2023年7月，引入新的共建商“蓝绿双城”，中国五矿更是注资6000万，表情得以复工。敬佩在蓝绿双城和中国五矿双重把控下，天外之城的品性将更上一个台阶，再行被市面目遴荐。

3、龙湖·青雲赋刷新2023年昆明商品房5项首开记录

2023年9月底，由龙湖龙智造代建代销的龙湖·青雲赋首开，表情销售金额高达2.5亿元，开盘去化率高达90%，刷新了2023年昆明商品房去化率、金额、套数、面积、到访量5项首开记载。该表情用地原为俊云峰表情A3地块，属于官渡区普自村城改表情，由俊发集团旗下盛俊地产负责开发。但自2021年9月，受房地产市集低迷影响，俊发集团资金出现问题，导致城改表情施工进程逍遥甚而停滞，A3地块一直未开发。2022年，俊发集团退出普自村城改，盛俊地产也因此发生股权变更，A3地块转由东方金钱旗下的杭州光耀新夏康企业惩办接洽合股企业控股。东方金钱控股后，引入了龙湖龙智造代建，表情扩充名为“龙湖·青雲赋”。在东方金钱和龙湖龙智造的协力下，该表情顺利遣散周转，成为热销盘。

05

招投标

要点区域2023年累计中标代建表情同比增长50%

1、2023年全年累计代建表情357个，超2022年50%

2023年代建招投标表情不时加多，代建市集快速发展。左证招标信息监测，全年要点区域累计中标代建表情357个，权贵高于2021年、2022年140个和238个，比较2022年加多50%。

从各区域漫衍来看，中标代建表情主要纠合在长三角，其次是珠三角。2023年长三角代建表情数占比过半，达到52.9%；其次珠三角代建表情数占比20.2%，环渤海和中西部划分占14.0%、12.9%。

2、四季度合座活跃度不比前三季度，以托底平台寄托为主

2023年四季度共计新增中标代建表情72个，占全年表情数20.2%。10月仅有14个，全年单月最少，11、12月有所提速，合座活跃度不比前三季度。企业方面，绿城惩办、金地惩办、蓝城集团、华润置地等大型代建企业是表情拓展主力，中标表情多纠合在浙江、广东等地。

从本期72个代建表情业主来看，大多齐是来自托底平台寄托，表情数占比跨越九成，仅少数来自民企或一些老本方寄托。寄托业务内容包括纯代建、代建代销、代建代运营、接洽等多种类别，代建代销业务占据主流市集，表情数占比跨越四成（包括EPC代建代销）。此外，与EPC勾通模式仍是成为代建行业常见的模式之一，也象征代建业务延展和专科化程度在不休普及。

3、三四线城市撑起“泰半边天”，代建表情占比跨越六成

2023年四季度，三四线城市仍是代建需求的主要市集，新增代建表情数占比62.5%，前三季度占比划分为50.6%、59.8%、53.6%。城市方面，深圳、金华、丽水、嘉兴等城市是活跃度较高，其中深圳有8个、金华和嘉兴齐有6个。全年累计来看，三四线城市亦然撑起“泰半边天”，代建表情数占比56.6%，一线城市和二线城市划分占比15.1%、28.3%。

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目次

策略协调成为代建发展趋势，要点区域2023年中标表情同比增50%

一、行业政策：多地出台代建惩办认识，“三大工程”带动政府代建需求

1、南阳、漯河、深圳宝安区等地代建惩办认识出台

2、“三大工程”建设进一步带动政府代建增量需求

二、地盘成交：城投拿地不时发力，代建需求开释可期

三、企业瞻念察：策略协调成为代建发展趋势，不时激动品牌建设与扩充

1、策略协调助力代建企业加速资源整合、范围拓展

2、构建生态平台、探索分享贸易模式，赋能高质料发展

3、代建赛说念连续扩容，加强品牌扩充普及市集影响力

四、要点表情：纾困不时激动，南京灿艳云探索“共建”模式保委用

1、南京灿艳云著首批509套住宅纠合完成委用

2、中国五矿与蓝绿双城共助南充天外之城焕新重启

3、龙湖·青雲赋刷新2023年昆明商品房5项首开记录

五、招投标：要点区域2023年累计中标代建表情超2022年50%

1、2023年全年累计代建表情357个，超2022年50%

2、四季度合座活跃度不比前三季度，以托底平台寄托为主

3、三四线城市撑起“泰半边天”，代建表情占比跨越六成

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